田園綜合體試點(diǎn)七大立項(xiàng)條件
1、功能定位準(zhǔn)確：
農(nóng)田田園化、產(chǎn)業(yè)融合化、城鄉(xiāng)一體化
循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗(yàn)一體化發(fā)展
2、基礎(chǔ)條件較優(yōu)：
基礎(chǔ)設(shè)施較為完備
特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好
區(qū)位條件優(yōu)越
已自籌資金投入較大
農(nóng)民合作組織比較健全
3、生態(tài)環(huán)境友好：
山水田林湖整體保護(hù)
踐行看得見(jiàn)山、望得到水、記得住鄉(xiāng)愁的生產(chǎn)生活方式
農(nóng)業(yè)清潔生產(chǎn)基礎(chǔ)較好
4、政策措施有力：
地方政府積極性高
建設(shè)主體清晰
管理方式創(chuàng)新
用地保障機(jī)制等方面作出探索
5、投融資機(jī)制明確：
探索推廣政府和社會(huì)資本合作
積極統(tǒng)籌各渠道支農(nóng)資金
不新增債務(wù)負(fù)擔(dān)
6、帶動(dòng)作用顯著：
組織引導(dǎo)農(nóng)民參與建設(shè)管理
創(chuàng)新農(nóng)民利益共享機(jī)制(構(gòu)建股份合作、財(cái)政資金股權(quán)量化)
7、運(yùn)行管理順暢：
探索田園綜合體的建設(shè)模式和運(yùn)營(yíng)管理模式
可采取村集體組織、合作組織、龍頭企業(yè)等共同參與
不予受理的情況
未突出以農(nóng)為本，項(xiàng)目布局和業(yè)態(tài)發(fā)展上與農(nóng)業(yè)未能有機(jī)融合，以非農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；
不符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策；
資源環(huán)境承載能力較差；
違反國(guó)家土地管理使用相關(guān)法律法規(guī)，違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和私人莊園會(huì)所建設(shè)；
鄉(xiāng)、村舉債搞建設(shè)；
存在大拆大建、盲目鋪攤子等情況。
田園綜合體試點(diǎn)扶持政策
綜合考慮各地發(fā)展建設(shè)基礎(chǔ)、開(kāi)展試點(diǎn)意愿、改革創(chuàng)新工作推進(jìn)、試點(diǎn)代表性等因素，中央財(cái)政將按照三年規(guī)劃、分年實(shí)施的方式，三年共扶持1.5個(gè)億，地方財(cái)政根據(jù)實(shí)際情況給予安排。
政府扶持資金、資金使用方式如下：
? 中央財(cái)政從農(nóng)村綜合改革轉(zhuǎn)移支付資金、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展資金、農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)補(bǔ)助資金中統(tǒng)籌安排，每個(gè)試點(diǎn)省份安排試點(diǎn)項(xiàng)目1—2個(gè)，各省可根據(jù)實(shí)際情況確定具體試點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)。
? 試點(diǎn)項(xiàng)目資金和項(xiàng)目管理具體政策由地方自行研究確定。
? 各試點(diǎn)省份、縣級(jí)財(cái)政部門要統(tǒng)籌使用好現(xiàn)有各項(xiàng)涉農(nóng)財(cái)政支持政策，創(chuàng)新財(cái)政資金使用方式，采取資金整合、先建后補(bǔ)、以獎(jiǎng)代補(bǔ)、政府與社會(huì)資本合作、政府引導(dǎo)基金等方式支持開(kāi)展試點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。
? 經(jīng)財(cái)政部年度考核評(píng)價(jià)合格后，試點(diǎn)項(xiàng)目可繼續(xù)安排中央財(cái)政資金。對(duì)試點(diǎn)效果不理想的項(xiàng)目將不再安排資金支持。
田園綜合體規(guī)劃中心解讀
田園綜合體規(guī)劃中心認(rèn)為田園綜合體是集“生態(tài)為依托、農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)、旅游為引擎、數(shù)據(jù)為支撐、金融為保障、健康為理念、市場(chǎng)為導(dǎo)向的智慧集約型大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群”與“美麗田園建設(shè)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新模式”為一體的中國(guó)特色“三農(nóng)”問(wèn)題全面深化改革試驗(yàn)田。
這個(gè)觀點(diǎn)主要從三個(gè)角度進(jìn)行解讀，第一是針對(duì)長(zhǎng)期工作生活在城市的市民，田園綜合體可以滿足他們對(duì)安全健康的農(nóng)產(chǎn)品和品質(zhì)化的鄉(xiāng)村體驗(yàn)生活的消費(fèi)需求。第二是生活在本地的農(nóng)村居民，要滿足他們對(duì)田園版的現(xiàn)代城市化配套以及社會(huì)福利的需求。第三是對(duì)于中國(guó)鄉(xiāng)村的發(fā)展，希望通過(guò)田園綜合體進(jìn)行農(nóng)旅、文旅一體化，鄉(xiāng)村區(qū)域綜合發(fā)展以及優(yōu)化城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。
傳統(tǒng)的鄉(xiāng)村到田園綜合體的變化經(jīng)過(guò)了四大轉(zhuǎn)變，第一個(gè)就是功能的轉(zhuǎn)變，從簡(jiǎn)單的農(nóng)作物生產(chǎn)功能到集生產(chǎn)、加工、銷售、展示為一體的復(fù)合功能。第二個(gè)就是模式的轉(zhuǎn)變，從農(nóng)業(yè)模式轉(zhuǎn)成農(nóng)業(yè)+的模式。第三個(gè)是產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變，從農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合的產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)鏈從生產(chǎn)端向體驗(yàn)端轉(zhuǎn)移。第四個(gè)是價(jià)值的轉(zhuǎn)變，從早期的田園產(chǎn)出不高到拓展新的價(jià)值空間，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值和生活價(jià)值。
一、哪些地可作為休閑農(nóng)業(yè)用地？
1、農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地
在休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)中常常存在一些村落，開(kāi)發(fā)者的慣性思維常常是將這些破舊的房子拆掉重建，而不是根據(jù)現(xiàn)有的基礎(chǔ)進(jìn)行改造和裝修。殊不知這不僅破壞了鄉(xiāng)村田野的原始風(fēng)味，而且也在無(wú)形中增加了開(kāi)發(fā)者進(jìn)行酒店住宿土地審批的難度和建設(shè)成本。
農(nóng)業(yè)部等部門《關(guān)于積極開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中明確規(guī)定支持農(nóng)民發(fā)展農(nóng)家樂(lè)，閑置宅基地整理結(jié)余的建設(shè)用地可用于休閑農(nóng)業(yè)，因此在進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)中要充分利用農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地。
2、農(nóng)村集體建設(shè)用地
農(nóng)村集體建設(shè)用地是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地，主要包括鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)用地、公共設(shè)施用地和農(nóng)村居民住宅用地。
3、四荒地
四荒地主要包括依法歸我國(guó)農(nóng)民集體使用的“四荒地”、農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的“四荒地”。具體指荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬于現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)環(huán)境中未得到充分、合理、有效利用的土地。
“四荒”使用權(quán)承包、租賃或拍賣的期限最長(zhǎng)不得超過(guò)50年。
2016年中央一號(hào)文件以及《農(nóng)業(yè)部等11部門關(guān)于積極開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中鼓勵(lì)利用“四荒地”（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，對(duì)中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，其建設(shè)用地指標(biāo)給予傾斜。
4、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤
指休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)確有必要占用耕地時(shí)先行在異地墾地，數(shù)量和質(zhì)量驗(yàn)收合格后，再用作建設(shè)用地。轉(zhuǎn)換方式，具體政策通過(guò)制定相應(yīng)的法規(guī)來(lái)規(guī)范。
如：在數(shù)量上，異地墾地與當(dāng)?shù)卣嫉孛娣e之比，可根據(jù)不同情況，分別為3倍、4倍、5倍。在質(zhì)量上，保證新墾地總產(chǎn)量大于所占地原產(chǎn)量。
異地可以是本鄉(xiāng)鎮(zhèn)、本區(qū)縣，經(jīng)國(guó)家相關(guān)主管部門批準(zhǔn)也可跨省區(qū)實(shí)施。這應(yīng)該是既保證18億畝耕地只增不減，又保證必要的建設(shè)用地供應(yīng)。當(dāng)然還有許多具體政策要進(jìn)一步研究，比如墾地與生態(tài)保護(hù)的問(wèn)題、操作中的管理監(jiān)督問(wèn)題等。
5、其他方式
《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2015〕93號(hào)）提出，對(duì)社會(huì)資本投資建設(shè)連片面積達(dá)到一定規(guī)模的高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田、生態(tài)公益林等，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)、堅(jiān)持節(jié)約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開(kāi)展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
二、休閑農(nóng)業(yè)用地有哪些限制
1、不得占用基地農(nóng)田
基本農(nóng)田俗稱“吃飯?zhí)铩薄氨Ｃ铩?，其重要程度不言而喻。?duì)于基本農(nóng)田有“五不準(zhǔn)”：
（1）不準(zhǔn)占用基本農(nóng)田進(jìn)行植樹(shù)造林、發(fā)展林果業(yè)和搞林糧間作以及超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)農(nóng)田林網(wǎng)；
（2）不準(zhǔn)以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為名，在基本農(nóng)田內(nèi)挖塘養(yǎng)魚(yú)、建設(shè)用于畜禽養(yǎng)殖的建筑物等嚴(yán)重破壞耕作層的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
（3）不準(zhǔn)違法占用基本農(nóng)田進(jìn)行綠色通道和城市綠化隔離帶建設(shè)；
（4）不準(zhǔn)以退耕還林為名違反土地利用總體規(guī)劃，將基本農(nóng)田納入退耕范圍；
（5）不準(zhǔn)非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目占用基本農(nóng)田（法律規(guī)定的國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目除外）。
因此，在進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)中必須弄清楚其是否占有基本農(nóng)田。
2、不得超越土地利用規(guī)劃
各地區(qū)國(guó)土資源部門都會(huì)制定土地利用總體規(guī)劃，規(guī)劃會(huì)規(guī)定土地用途，明確土地使用條件，土地所有者和使用者必須嚴(yán)格按照規(guī)劃確定的用途和條件使用土地；此外還會(huì)確定土地利用年度計(jì)劃，對(duì)年度內(nèi)新增建設(shè)用地量，土地開(kāi)發(fā)整理補(bǔ)充耕地量和耕地保有量等做出具體安排。
休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)必須要明確當(dāng)?shù)赝恋匾?guī)劃中其園區(qū)所占土地的用途，符合規(guī)劃使用條件的要積極爭(zhēng)取土地建設(shè)使用指標(biāo)，以滿足休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)對(duì)建設(shè)用地的要求。
3、嚴(yán)禁隨意擴(kuò)大設(shè)施農(nóng)用地范圍
以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光等用地須按建設(shè)用地進(jìn)行管理。以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場(chǎng)所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂(lè)，以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會(huì)議、大型停車場(chǎng)、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地，必須依法依規(guī)按建設(shè)用地進(jìn)行管理，而非按農(nóng)用地管理。
進(jìn)行建設(shè)用地管理就必然涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，農(nóng)業(yè)設(shè)施興建之前為耕地的，非農(nóng)建設(shè)單位還應(yīng)依法履行耕地占補(bǔ)平衡義務(wù)。這在無(wú)形中既增加了休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，而且也使得農(nóng)業(yè)休閑開(kāi)發(fā)變得更為復(fù)雜，甚至?xí)共糠中蓍e農(nóng)業(yè)夭折。
三、如何規(guī)避這些限制
有些人在休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)中，可能會(huì)使用以下6種方式來(lái)規(guī)避休閑農(nóng)業(yè)用地限制：
1.用設(shè)施農(nóng)用地的名義直接進(jìn)行餐飲住宿的建設(shè)；
2.以建設(shè)臨時(shí)生產(chǎn)用房名義進(jìn)行修建；
3.修建水泥柱，將建筑物騰空，以滿足不破壞耕作層的要求；
4.修建木屋或鋼架房，即使查處也能低成本拆除；
5.以建設(shè)溫室大棚的方式建餐廳；
6.用可移動(dòng)的集裝箱和房車進(jìn)行餐飲住宿活動(dòng)。
但是，以上方式為規(guī)避政策的監(jiān)管，打了“擦邊球”，碰觸了土地使用政策的紅線，從根上將不僅無(wú)法規(guī)避休閑農(nóng)業(yè)用地的限制，還隱藏著很大不確定性和風(fēng)險(xiǎn)。
最合法安全的方法就是通過(guò)立項(xiàng)審批，申請(qǐng)建設(shè)用地，這當(dāng)然也是最困難的方法，拿地費(fèi)用也相對(duì)很高。
四、可能會(huì)步入哪些誤區(qū)
1、無(wú)址可選也要選
有時(shí)候，土地并不像普通商品，有充分的選擇空間。在選址的過(guò)程中，土地往往獨(dú)此一家，讓你別無(wú)其他選擇。例如，家鄉(xiāng)有限的土地資源，而作為開(kāi)發(fā)者，又急切地想去做，以至于無(wú)址可選的時(shí)候也要去選?？上攵@種選址方式肯定最終效果不理想。
2、有地就先拿下再說(shuō)
休閑農(nóng)業(yè)作為一個(gè)舶來(lái)詞，許多人對(duì)此并沒(méi)有深刻的見(jiàn)解。許多人拿地心切，在沒(méi)有做好充分的休閑農(nóng)業(yè)規(guī)劃前，就匆匆決定，先拿下再說(shuō)，到手之后再去為它量身定做合適的衣服。至于效果如何，恐怕只能聽(tīng)天由命了，做好了是一塊肥肉，做不好只會(huì)成為燙手的山芋。
3、跟著感覺(jué)走
做休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目不能跟著感覺(jué)走，而是要有一雙犀利的慧眼，慧眼是要對(duì)所選之地的價(jià)值有準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)，了解土地如何開(kāi)發(fā)與利用，還要對(duì)未來(lái)的發(fā)展有遠(yuǎn)見(jiàn)，尤其是目標(biāo)客戶及將來(lái)市場(chǎng)情況的判斷，還要有項(xiàng)目與市場(chǎng)的對(duì)接手段。
唯有具備這些，才不至于陷入誤區(qū)。如果僅僅憑借以往經(jīng)驗(yàn)，跟著感覺(jué)走，恐怕將成為后來(lái)人的反面教材。
五、其他拿地方法
1、采用土地銀行的方式
在完成農(nóng)村土地確權(quán)工作的地區(qū)，可采用“土地銀行”的方式，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地指標(biāo)的自由流轉(zhuǎn)、質(zhì)押和融資。這對(duì)于農(nóng)戶獲取啟動(dòng)資金自營(yíng)個(gè)體旅游項(xiàng)目和專業(yè)企業(yè)規(guī)?；@取土地用于開(kāi)發(fā)大型旅游項(xiàng)目而言都具有現(xiàn)實(shí)意義。
2、建立以土地股份為基礎(chǔ)的合作社
有條件的農(nóng)村集體可以建立合作社，農(nóng)戶以承包的土地入股，進(jìn)行股份合作。這樣可以使土地集中經(jīng)營(yíng)、高效經(jīng)營(yíng)、形成規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。這種方式，管理制度嚴(yán)格，管理方法科學(xué)，對(duì)加強(qiáng)休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游領(lǐng)域的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力，保障發(fā)展成果切實(shí)惠及本地有著極大的促進(jìn)作用。
3、使用農(nóng)村閑置宅基地及廢棄園地
城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，令大量農(nóng)民進(jìn)城買房，農(nóng)村房屋閑置，田地疏于管理。實(shí)際上，在新農(nóng)村集中居住后，閑置下來(lái)的村莊農(nóng)舍、廢棄林園等恰好是休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的良好發(fā)展空間。
對(duì)這些農(nóng)村集體土地進(jìn)行指標(biāo)整理和農(nóng)林復(fù)墾，并根據(jù)旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)需求合理配置建設(shè)用地指標(biāo)，有助于提高休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的招商效率與質(zhì)量。
4、土地置換、租賃、入股聯(lián)營(yíng)等
對(duì)經(jīng)濟(jì)效益不理想的集體用地，可采取土地置換、租賃、入股聯(lián)營(yíng)等方式，統(tǒng)籌盤活這些存量集體土地。一方面可以解決旅游開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要遷移部分農(nóng)戶的住宅、承包地的問(wèn)題；另一方面可以充分發(fā)揮土地使用價(jià)值，集約化發(fā)展，便于個(gè)人或企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。
產(chǎn)業(yè)不是單獨(dú)存在的，不管是田園綜合體還是休閑農(nóng)莊，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)是以產(chǎn)業(yè)鏈的形態(tài)存在。以農(nóng)為主，但是不能單單是農(nóng)業(yè)，還應(yīng)該配套發(fā)展富有當(dāng)?shù)靥厣南嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)。比如以環(huán)境優(yōu)美為主打，可以發(fā)展康養(yǎng)旅游；以綠色有機(jī)食品為主打，可以發(fā)展餐飲和電商；以文化底蘊(yùn)為主打，可以發(fā)展文化體驗(yàn)、主題展覽和特色表演等等。總而言之，就是圍繞主題，最大成都上開(kāi)發(fā)新事物、新思路，實(shí)現(xiàn)資源和人文的充分利用。
和過(guò)去相比人們的生活水平不斷提高，人們的思想觀念也發(fā)生改變。初的旅游，人們只是滿足于看風(fēng)景，現(xiàn)在的旅游，往往是追尋一種心理的享受和心靈的寧?kù)o。旅游目的地要給游客的是一個(gè)承諾，一個(gè)暗示，只有強(qiáng)有力的心理暗示才能讓游客為了追尋這一心理預(yù)期并趨之若鶩的趕來(lái)，所謂的心理暗示就是給游客一個(gè)充足的來(lái)的理由！
服務(wù)相當(dāng)于一個(gè)旅游地給消費(fèi)者的第一道體驗(yàn)，相當(dāng)于門面擔(dān)當(dāng)。都說(shuō)第一印象的好壞是最重要的，對(duì)于旅游業(yè)來(lái)說(shuō)也是如此。好的服務(wù)體驗(yàn)可以使消費(fèi)者心情愉快，從而大大增加二次消費(fèi)的幾率。所以，優(yōu)質(zhì)服務(wù)的價(jià)值不容小覷。
借勢(shì)營(yíng)銷是坐火箭借勢(shì)，也是競(jìng)合。既要與項(xiàng)目地周邊的資源區(qū)隔發(fā)展，同時(shí)也要借助于項(xiàng)目地周邊的知名目的地來(lái)宣傳自己，給自己創(chuàng)造乘“火箭”的條件，而找一個(gè)“手板車”。
在田園綜合體和休閑農(nóng)業(yè)中，花卉這種單一組成要素的激活作用，被各種創(chuàng)意放大。農(nóng)業(yè)大景觀、立體花海、花卉工藝品、花卉餐飲等，都可以給消費(fèi)者視覺(jué)、味覺(jué)、嗅覺(jué)上的沖擊體驗(yàn)。此外，對(duì)旅游地要素中的湖泊，山脈的充分利用，借助資源優(yōu)勢(shì)發(fā)展水上項(xiàng)目和山地項(xiàng)目，是做到效益最大化的基礎(chǔ)
